İLETİŞİM 0262 643 74 47

Bizden Haberler

YABANCILARIN TAŞINMAZ ALIMI

YABANCILARIN TAŞINMAZ ALIMI

SON YASAL DEĞİŞİKLİKLER VE YABANCILARIN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL EDİNMESİ

Son Yasal Değişiklikler ve Yabancıların Türkiye’de Gayrimenkul Edinmesi 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin aranan koşullarda önemli değişiklikler yapılmıştır. 03/05/2012 tarihinde kabul edilen kanun ile Türkiye’de taşınmaz edinmek isteyen yabancı ülke vatandaşları için getirilen koşullar kolaylaştırılırken, kanun ile Türkiye’nin sınır komşusu olduğu ülkelerle ilgili bazı kısıtlamalar devam etmektedir.

Değişiklikle beraber kanun 183 ülke vatandaşına Türkiye’de “mütekabiliyet koşulu aranmaksızın” taşınmaz edinimine hak tanımıştır. Taşınmaz yatırımına ilginin yüksek olmasından dolayı, Türkiye’yi yabancı ülke yatırımcılarının edinimlerine açmak bu yasal değişikliğin en önemli nedenidir.

Değişiklik yapan kanunun uygulama esaslarının, Bakanlar Kurulu’nun onaylayacağı liste ile belirleneceği kanunun 1. maddesinin 2. fıkrasında belirtilmiştir. Bu doğrultuda hazırlanan listeye göre, değişiklikten önce 53 olan Türkiye’den şartsız gayrimenkul edinme hakkına sahip ülke sayısı 183’e çıkarılmıştır.

Kanun çerçevesinde yapılan en göze çarpan değişiklik başvurularda aranan mütekabiliyet koşulunun kaldırılması olmuştur. Bu sayede yabancının vatandaşı olduğu ülkede Türk vatandaşı taşınmaz edinemese bile yabancı gerçek kişi Türkiye topraklarında taşınmaz edinebilecektir.

Mütekabiliyet kavramını açıklamak gerekir ise; mütekabiliyet ilkesi, bir devlet vatandaşının yabancı bir devlette belli bazı haklardan yararlanabilmesinin, söz konusu yabancı devlet vatandaşlarının da, kişinin vatandaşı olduğu devlette aynı haklardan yararlanmasına bağlı olmasını ifade etmektedir. Mütekabiliyet; devletlerarasında yapılmış sözleşmeden (siyasi), kanundan veya fiili uygulamadan kaynaklanabilir. Bu ilke uyarınca kişilere toprak mülkiyeti hakkının tanınmadığı, ülke uyruklarına uygulanmasında, yabancı devletin taşınmaz ediniminde kendi vatandaşlarına tanıdığı hakların, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlarına da tanınması esastır. Örneğin bir devlet kendi vatandaşlarına ve Türk vatandaşlarına bina mülkiyeti hakkı veriyorsa, bu devletin vatandaşları Türkiye’de sadece bu haktan yararlanabilecek, ancak arsa mülkiyeti edinemeyecektir. (1)

Tapu ve Kadastro Kanunu’nda yürürlüğe girdiği 1934 yılından beri mütekabiliyet ilkesinden vazgeçilmemekle birlikte değişiklik öngören 6302 sayılı Kanunun 1. maddesinde “Kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler yönünden ve ülke menfaatlerinin gerektirdiği hallerde Bakanlar Kurulu tarafından belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı uyruklu gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilirler.” denilmek suretiyle mütekabiliyet koşulu kaldırılmıştır.

Söz konusu maddede yabancıların taşınmaz edinimlerine ilişkin miktar sınırlaması getirilmiştir. Buna göre yabancı uyruklu gerçek kişilerin edinecekleri gayrimenkuller ile bağımsız ve sürekli nitelikteki sınırlı ayni hakların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün %10 ‘unu ve kişi başına ülke genelinde 30 hektarı (300 dönüm) geçemeyecektir. Bununla birlikte Bakanlar Kurulu kişi başına ülke genelinde edinilebilecek 30 hektarı 2 katına kadar arttırmaya yetkili kılınmıştır. Bu düzenleme sonucu yabancı ülke vatandaşı Türkiye’de Bakanlar Kurulu kararı ile 60 hektar (600 dönüm) taşınmaz edinebilecektir. Değişiklikten önce ise yabancıların ülke genelinde alabileceği taşınmazların toplam yüzölçümü 2.5 hektarı (25 bin m2) geçememekteydi.

Ayrıca askeri bölgelerde taşınmaz edinimleri Genelkurmay Başkanlığı’nın ya da yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgesinde ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliklerin iznine bağlı tutulmuştur.

Taşınmazın miras yoluyla edinilmesi ise yalnız aşağıdaki şartları taşıyan yabancı mirasçılar için mümkün olacaktır:

(i) Mirasçı, Bakanlar Kurulu tarafından ilan olunan ülkelerden birinin vatandaşı olmalı

(ii) Taşınmaz mal, yasak bölge (askeri alanlar, güvenlik bölgeleri, vs.) sınırları içerisinde olmamalı

(iii) Bir mirasçı tarafından mirasla yoluyla edinilen taşınmaz malın toplam boyutu 30,000 m2’yi ve ilgili

ilçenin yüzölçümünün %10’unu geçmelelidir.

Bununla beraber, yukarıda bahsedilen kısıtlamalar kapsamında kalmaları nedeniyle miras yoluyla taşınmaz mal edinmeye yetkili olmayan yabancı mirasçılar, taşınmazı azami bir yıl içinde uygun şartlara sahip üçüncü bir kişiye satmakla yükümlüdürler. Aksi halde taşınmaz Maliye Bakanlığı tarafından satılır ve satış bedeli mirasçıya ödenir.

Yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin taşınmaz edinimine ilişkin olarak;

Tapu Kanunun 35. maddesinin 2. fıkrasında yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin ancak özel kanun hükümleri (2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu, 6326 sayılı Petrol Kanunu) çerçevesinde taşınmaz ve sınırlı hak edinebilecekleri, bu şirketler dışındaki ticaret şirketleri lehine sınırlı ayni hak tesis edilemeyeceği ve taşınmaz elde edemeyecekleri belirtilmiştir.Taşınmaz rehini tesisinde ise bu maddedeki sınırların uygulanmayacağı belirtilmiştir.

Yani yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketler ve yabancı uyruklu kişiler lehine taşınmaz rehini tesisi yapılabilecektir.

Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketler açısından;

Kanunun 36.maddesi uyarınca, Türkiye’de kurulu şirketin yabancı sermayeli olması halinde ise; yabancı uyruklu gerçek kişi, yabancı tüzel kişi veya uluslararası kuruluşun Türkiye’de kurulu şirketin sermayesinin %50 veya daha fazlasına sahip olması ya da yönetim kurulu üyelerinin çoğunu atayabilme veya görevden alma hakkına sahip olduğu hallerde, bu şirket Türkiye’de kurulmuş olsa dahi ancak ana sözleşmesinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilirler ve kullanabilirler.

Aynı madde uyarınca, bu şekilde Türkiye’de kurulmuş, sermayesinin %50 ve daha fazlasının yabancı uyruklu gerçek veya tüzel kişi elinde olan veya yönetim kurulu üyelerinin atama veya görevden alma hakkına sahip olunan şirketin, yine Türkiye’de kurulmuş olan bir başka şirketin nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlasına sahip olması halinde de aynı koşullar geçerlidir. Nihai ortaklık oranının %50 veya daha fazlası olması ise; yabancı yatırımcıların taşınmaz maliki yerli sermayeli bir şirketin hisselerini doğrudan veya dolaylı olarak edinmesi ve taşınmaz maliki yabancı sermayeli şirketlerde yabancı yatırımcıların ortaklık oranının hisse devri sonucu %50 veya daha fazlasına ulaşması durumunda ortaya çıkabilir. Yani bu şirketler de ancak ana sözleşmelerinde belirttikleri faaliyet konularını gerçekleştirmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak elde edebileceklerdir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1735 numaralı genelgesi uyarınca sınırlama dışı bırakılan hususlar şunlardır;

1. Taşınmaz rehini,

2. Taşınmaz rehininin paraya çevrilmesi kapsamındaki mülkiyet edinimlerinde,

3. Şirket birleşmelerinden veya bölünmelerinden doğan taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak naklinde,

4. Organize sanayi bölgeleri, endüstri bölgeleri, teknoloji geliştirme bölgeleri ve serbest bölgeler gibi özel yatırım bölgelerindeki taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak edinimlerinde ve ilgili mevzuata göre belirli sürede elden çıkarma zorunluluğunun devam etmesi kaydıyla bankaların, 19/10/2005 tarihli ve 5411 sayılı Bankacılık Kanunu çerçevesinde kredi olarak sayılan işlemler nedeniyle ya da alacaklarını tahsil amacıyla edindikleri taşınmazlarda bu madde hükümleri uygulanmaz. (2) Bu kapsam dahilindeki işlemlerde 35 ve 36. maddelerdeki sınırlamalar aranmadığı için başvurular doğrudan Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılacaktır. Aynı genelgede Gümrük ve Ticaret Bakanlığı İç Ticaret Genel Müdürlüğü tarafından Ticaret Sicil Müdürlüklerince düzenlenen yetki belgelerine ilişkin esaslar yeniden düzenlendiği belirtilmiştir. Buna göre Türkiye’de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin düzenleme kapsamı dahilinde kalıp kalmadığına dair ibareye yer verilmesi gerekmektedir. Tapu müdürlüklerine yapılan başvurularda bu ibareye göre işlem yapılacaktır. Buna göre kapsam dışı bırakılan yabancı sermayeli şirketler yerli sermayeli şirketlerin tabi olduğu hükümler çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve sınırlı ayni hak elde edebilecekken; kapsam dahilinde olan şirketlerin taşınmaz mal edinimleri “2644 Sayılı Tapu Kanununun 36. maddesi kapsamındaki Şirketlerin ve İştiraklerin Taşınmaz Mülkiyeti ve Sınırlı Ayni Hak edinimine İlişkin Yönetmelik” hükümleri çerçevesinde karşılanacaktır. (3)

Yabancı gerçek kişi, kendi ülkesinin yasalarına gore kurulmuş olan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri ve Türkiye’de kurulan yabancı sermayeli şirketler (Yabancı gerçek kişinin, yabancı tüzel kişinin veya uluslararası bir kurumun Türkiye’de kurulmuş bir şirketin hisselerinin %51’i veya daha fazlasına sahip olması) iki temel satım sözleşmesi ile satış işlemini gerçekleştirmektedirler: Doğrudan iktisabın yolu olan “Satış Sözleşmesi” ve “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi.”

Türk hukukuna göre taşınmaz satışı, satıcı ve alıcının geçerli bir satın alma anlaşması yapması amacıyla ilgili Tapu Sicil Müdürlüğü huzurunda bulunmasıyla tamamlanabilir. Taraflar mülkiyeti devretmek ve satın alma anlaşmasını tamamlanması için ilgili tapu memurunca hazırlanacak tapu devrini yapmakla yükümlüdür.

Ayrıca, taşınmazın satışından önce, satıcı ve alıcı, taraflar arasında geçerli olacak şekilde bir ön anlaşma olan “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” imzalayabilirler. Bu anlaşmanın bağlayıcı olabilmesi için bir noter tarafından hazırlanması ve noter huzurda imzalanması ve üçüncü kişilerce yapılacak hak iddialarına karşı geçerli olabilmesi için de tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.

Alıcı veya vekili taşınmazın satın alınması işlemlerini yürütebilirler. Ancak işlemler bir vekil vasıtasıyla yürütülecekse, vekile verilecek vekaletname noter tarafından düzenlenir ve noter huzurunda imzalanacaktır zira Türk Hukuku’na noter bir kişi adına hareket edebilmeye ilişkin yapılan yetkilendirmeyi geçerli kılma ve kontrol etme yetkisine sahiptir. Vekaletname, yasal temsilcilerin tam adını ve adreslerini içermelidir. Türkiye’de gayrimenkul edinen yabancılara, “Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanunu” uyarınca her başvurucuya bir yıl süreyle verilen “Kısa Süreli Oturma İzni” verilmektedir. Ayrıca yabancı gerçek kişiler Türk vatandaşları gibi, gayrimenkulleri üzerinde tasarruf etme hakkına haizdir; gayrimenkullerini üçüncü kişilere satabilir, kiralayabilir ve üzerinde rehin tesis edebilirler.

Taşınmaz satışında, bir Türk vatandaşı ile yabancı gerçek kişiye uygulanacak esaslar arasında fark yoktur. Ancak alıcı yabancıysa, yukarıda bahsedilen prosedür bu durumda da uygulanacaktır.

Bunlara ek olarak, her taşınmaz iktisabı “Tapu Harcı”, “Değer Artış Vergisi”, “Damga Vergisi” ve “Noter Masrafları” gibi bazı işlem vergileri ve masraflarına tabidir. Taşınmazı elde tutmak ayrıca Varlık vergisi olan “Emlak Vergisi”ne tabidir.

Yabancı gerçek kişi tarafından yapılan bir taşınmaz satışı, taşınmazın iktisabını izleyen 5 yıldan kısa sürede elden çıkarılan bir taşınmazın söz konusu olması halinde, elde edilen sermaye kazancıyla ilgili bir gelir vergisine de tabidir. Ancak 5 yıllık elde tutma sonunda satılan gayrimenkulden elde edilen sermaye kazançları gelir vergisine tabi olmayacaktır.

Bunun gibi, kiralanan taşınmazdan edinilen kira geliri de ayrıca gelir vergisine tabi olacaktır. Ancak bu vergi ancak taşınmaz malikinin maddi kazancı varsa uygulanabilecektir. Yani taşınmazı yalnız kendi kullanımı için elinde tutan taşınmaz maliki Türkiye’de hiçbir gelir vergisine tabi olmayacaktır. Türkiye’de taşınmaz sahibi olan bir şirketin ortakları “Kurumlar Vergisi” denen ayrı bir vergilendirmeye tabidir. Ancak Türk GYO’lar bu vergiden muaftır. (4)

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller;

Başvurunun herhangi bir işlem yapılmadan reddedileceği haller Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 numaralı genelgesinde belirtilmiştir. Buna göre; yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketleri dışındaki tüm tüzel kişiliklerin (tüzel kişiliği olan veya olmayan vakıf, dernek, kooperatif, cemiyet, topluluk, cemaat vb.) Türkiye’de taşınmaz edinmesi ve lehlerine sınırlı ayni hak tesis edilmesi mümkün olmayacağından, konuya ilişkin talepler her hangi bir yazışma yapılmaksızın Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Aynı düzenleme uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişilerin Türkiye’de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimleri 30 hektar ile sınırlandığından bu miktarı geçen edinim talepleri Tapu Müdürlüklerince doğrudan reddedilir.

Yabancı tarafından edinilen arazi üzerinde yapı bulunmaması halinde;

Tapu Kanunun 35.maddesinde, yabancı uyruklu gerçek kişiler ile yabancı ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarına göre kurulan tüzel kişiliğe sahip ticaret şirketlerinin satın aldıkları yapısız taşınmazda geliştireceği projeyi 2 yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi, onaylı projenin veya projenin onaylandığına dair ilgili yazının Tapu Müdürlüğüne gelmesi halinde Tapu kütüğü beyanlar hanesine “… Bakanlığı’nca … projesi onaylanmıştır. Tarih, Yevmiye” şeklinde belirtme yapılacağını öngörmektedir.

Bu genelge uyarınca, 2 yıl içinde onaylanmış projeye ilişkin bir belirtme yapılmadığı veya proje 2 yıl içinde tamamlanmadığı takdirde edinimden itibaren iki yılın sonunda Maliye Bakanlığının mahalli birimine taşınmaz ya da sınırlı ayni hakkın tasfiyesi için Tapu Müdürlüklerince bildirimde bulunulur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı Genelgesi Uyarınca Yabancı uyruklu gerçek kişilerin taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinimi için Tapu Müdürlüklerince izlenecek genel prosedür;

1. Başvuran kişinin uyruk açısından edinim şartlarının incelenmesi

2. Söz konusu taşınmazın Askeri Yasak Bölgeler, Askeri Güvenlik Bölgeleri ya da stratejik alanlarda kalıp kalmadığının sorulması

3. 30 hektara ilişkin sınırlamalar açısından genelgede belirtilen taahhütlerin alınması Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ilgili genelgesine göre Tapu Kanununun 35. maddesi hükümlerine aykırı edinilen veya kanuni zorunluluk dışında edinim amacına aykırı kullanılan taşınmaz veya ayni hakların da tasfiyesi söz konusu olabilecektir.

Doğumla Türk vatandaşı olup çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler yönünden;

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 1734 sayılı genelgesi ile doğumla Türk vatandaşı olup da çıkma izni almak suretiyle Türk vatandaşlığını kaybedenler ve kendileri ile birlikte işlem gören çocukları Tapu Kanunu’nun 35. maddedeki sınırlamalardan hariç tutulmuştur. Böylelikle başta Almanya olmak üzere yabancı ülkelerde yaşayan ve o ülkenin vatandaşlığına geçmiş olan Türk asıllı kişiler bu sınırlamalara tabi tutulmamıştır. Bu kişilerin başvuruları Tapu Müdürlüklerince sonuçlandırılır.

Sonuç olarak; 6302 sayılı Tapu ve Kadastro Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun’un 1.ve 2. maddeleri ile 1934 yılından beri Tapu Kanunu’nda yer alan mütekabiliyet esası kaldırılarak, Türkiye toprakları 30 hektarlık miktar sınırı hariç hiçbir koşul aranmaksızın 183 ülke vatandaşının alımına açılmış oldu.

 

LATEST LEGAL CHANGES IN TURKEY AND REAL ESTATE ACQUISITION OF FOREIGN of Recent Regulatory Changes and Real Estate Acquisition of Foreigners in Turkey numbered 6302 Deed and significant changes in conditions related to property acquisition by foreigners wanted by the Law Amending the Law on Cadastre. 03/05/2012 brought by the adopted law on the conditions for foreign nationals wishing to acquire immovable property in Turkey easier, while laws related to countries with which Turkey is bordering continue certain restrictions. Amendment 183 countries with laws to citizens in Turkey "without seeking reciprocity condition" has recognized the right to property acquisition. Due to the high interest in the real property investment, Turkey is open to the acquisition of foreign investors is the most important cause of these legislative changes. It is stated in paragraph 2 of article 1 of the law that the implementation principles of the amending law will be determined by the list to be approved by the Council of Ministers. According to the list drawn up in line with this, the number of countries with the unconditional right to acquire real estate in Turkey which 53 183 were discovered before the change. The most striking change made within the framework of the law was the abolition of the reciprocity requirement sought in applications. In this way, even in countries where Turkish nationals are citizens of foreign real estate edinemes to be able to acquire immovable property in the territory of Turkey by foreign natural persons. If it is necessary to explain the concept of reciprocity; The principle of reciprocity refers to the fact that a citizen of the state can benefit from certain rights in a foreign state, that the citizens of the said foreign state also enjoy the same rights in the state of which the person is a citizen. Reciprocity; It can result from a contract between states (political), law or actual practice. In accordance with this principle that persons recognition of the right to land ownership, countries in the implementation of their nationality, foreign state's property acquisition of the rights to their citizens, it is essential to recognize the Republic of Turkey citizens. For example, if a state gives the right to ownership of the building for their own citizens and Turkish citizens, the citizens of these states could benefit from this right only in Turkey, but not be able to obtain land ownership. (one) Land Registry Law since 1934 came into force amending Although not abandon the principle of reciprocity 6302 Law No. 1 agent in "to comply with registration to legal restrictions, international, bilateral relations direction and as required by the country's interests cases the Ministers who are citizens of countries determined by the Board of foreign real persons in Turkey They can acquire real estate and limited rights in rem. " By saying the condition of reciprocity has been removed. In the aforementioned article, amount limitation has been imposed on foreigners' acquisition of real estate. According to this, the total area of ​​real estates to be acquired by foreign real persons and limited real rights of independent and permanent nature will not exceed 10% of the area of ​​the district subject to private ownership and 30 hectares (300 decares) per person throughout the country. In addition, the Council of Ministers has been authorized to increase the amount of 30 hectares that can be acquired throughout the country per person up to 2 times. This arrangement results of foreign nationals in Turkey by the Council of Ministers of 60 hectares (600 acres) will be able to acquire immovable property. Before the change, the total area of ​​the immovables available to foreigners throughout the country could not exceed 2.5 hectares (25 thousand m2). In addition, immovable acquisitions in military zones are determined by the General Staff or the authorized commands; In the private security zone, it is subject to the permission of the governorships where the real property is located. Acquisition of the immovable by inheritance will only be possible for foreign heirs who meet the following conditions: (i) The heir must be a citizen of one of the countries announced by the Council of Ministers. (ii) The immovable property should not be within the boundaries of the forbidden zone (military areas, security zones, etc.) (iii) The total size of the immovable property acquired by inheritance by an heir is 30,000 m2 and the related should exceed 10% of the area of ​​the district.

 

However, foreign heirs who are not authorized to acquire immovable property through inheritance due to the above-mentioned restrictions are obliged to sell the immovable to a third party with suitable conditions within a maximum of one year. Otherwise, the immovable property is sold by the Ministry of Finance and the sale price is paid to the heir. Regarding the acquisition of real estate by commercial companies with legal personality established in foreign countries according to the laws of their own countries; In the second paragraph of Article 35 of the Land Registry Law, commercial companies with legal personality established in foreign countries according to the laws of their own countries can only acquire immovable and limited rights within the framework of the provisions of special law (the Tourism Encouragement Law No. 2634, the Industrial Zones Law No. 4737, Petroleum Law No. 6326). It has been stated that limited real rights cannot be established in favor of commercial companies other than companies and that they cannot acquire real estate. It has been stated that the limits in this article will not apply to the immovable pledge facility. In other words, it will be possible to establish a pledge of immovable property in favor of commercial companies and foreign nationals established in foreign countries according to the laws of their own countries. board in terms of foreign capital companies in Turkey; 36.madde in accordance with the Act, if the foreign capital companies established in Turkey; foreign natural person, foreign In cases where a legal entity or international organization established in Turkey, the company that holds 50% or more of the share capital or members of the board have many of the right to assign be able or impeachment, these companies even established in Turkey but in the main contract They can acquire and use immovable property or limited real rights in order to carry out the specified fields of activity. Under the same provision, so that it was established in Turkey, 50% and more of the capital of foreign natural or legal person hands with or board owned member has the right to appoint or dismiss the company, however, of another company's shareholding ratio established in Turkey The same conditions apply if it has 50% or more. If the final partnership ratio is 50% or more; It may occur if foreign investors acquire the shares of a local capital company directly or indirectly and the ownership ratio of foreign investors in companies with foreign capital as the owner of the real estate reaches 50% or more as a result of the share transfer. In other words, these companies will only be able to acquire real estate ownership or limited real rights in order to realize the fields of activity stated in their articles of association. The issues that are excluded in accordance with the circular numbered 1735 of the Ministry of Environment and Urbanization are as follows; 1. Immovable pledge, 2. In property acquisitions within the scope of real estate pledge, 3.In the transfer of immovable ownership and limited real rights arising from company mergers or divisions, 4. Provided that the obligation to dispose of immovable property and limited real rights acquisition in private investment zones such as organized industrial zones, industrial zones, technology development zones and free zones and in accordance with the relevant legislation continues, banks are obliged to dispose of the Banking Law No. 5411 dated 19/10/2005. The provisions of this article do not apply to immovables that are acquired due to transactions deemed as credit within the framework of the Law or to collect their receivables. (2) Since the restrictions in articles 35 and 36 are not sought in the transactions within this scope, the applications will be concluded directly by the Land Registry Directorates. In the same circular, it was stated that the principles regarding the authorization documents issued by the Trade Registry Directorates were rearranged by the Ministry of Customs and Trade General Directorate of Domestic Trade. Accordingly, the phrase must be given to arrangements that remain within the scope of the installation companies with foreign capital in Turkey. Applications made to the land registry offices will be processed according to this statement. Accordingly, foreign capital companies excluded from the scope can acquire real estate ownership and limited real rights within the framework of the provisions applicable to domestic capital companies; The acquisition of immovable property of the companies within the scope will be covered in accordance with the provisions of the "Regulation on Real Property Ownership and Limited Real Rights Acquisition of Companies and Affiliates within the scope of Article 36 of the Land Registry Law No. 2644". (3) Foreign natural persons, legal entities with trading companies and foreign-owned companies established in Turkey which was founded according to the laws of their own country (Foreign real persons, foreign legal persons, or 51% of an international institution established in Turkey a company's stock or more author ) with two basic sales contracts: "Sales Contract" and "Real Estate Sales Promise Contract", which is the way of direct acquisition. Real estate under Turkish law

 

In Article 35 of the Land Registry Law, it is obliged to present the project to be developed in the unstructured real estate purchased by foreign real persons and commercial companies with legal personality established in foreign countries according to the laws of their own countries, to the approval of the relevant Ministry within 2 years. Circular numbered 1734 of the Ministry of Environment and Urbanization, if the relevant letter regarding the approval of the approved project or project is received by the Land Registry Directorate, the "... by the Ministry of ... It stipulates that it will be specified as "Date, Journal". In accordance with this circular, if no specification has been made regarding the approved project within 2 years or the project is not completed within 2 years, the local unit of the Ministry of Finance shall be notified by the Land Registry Directorates for the liquidation of the immovable or limited real right at the end of two years from the acquisition. In accordance with the Circular No. 1734 of the Ministry of Environment and Urbanization, the general procedure to be followed by the Land Registry Directorates for the acquisition of real property and limited real rights by foreign nationals 1. Examination of the applicant's acquisition conditions in terms of nationality 2.Inquiring whether the real estate in question remains in Military Forbidden Zones, Military Security Zones or strategic areas. 3. According to the relevant circular of the Ministry of Environment and Urbanization in terms of the limitations of 30 hectares, it may be possible to liquidate the immovable or real rights that have been acquired in violation of the provisions of Article 35 of the Land Registry Law or used against the purpose of acquisition except for legal obligation. In terms of those who become Turkish citizens by birth and lose Turkish citizenship by obtaining renunciation permit; With the circular numbered 1734 of the Ministry of Environment and Urbanization, those who became Turkish citizens by birth and lost their Turkish citizenship by obtaining a renunciation permit and their children who are processed with them are excluded from the limitations in the 35th article of the Land Registry Law. Thus, people of Turkish origin living in foreign countries, especially Germany, and who became citizens of that country were not subject to these restrictions. Applications of these people are finalized by the Land Registry Directorates. As a result; 6302 No. of Land Registry and the Law on the Amendment of the Cadastre Law 1st and 2nd material since with 1934 abolished located reciprocity of the Land Registry Law, the territory of Turkey except the 30-hectare limit the amount under no circumstances was opened to the intake regardless of the 183 citizens.


İletişim Bilgileri

  • Adres: MEVLANA MAHALLESİ 854 SOKAK NO:1 KAT:2 - GEBZE/KOCAELİ
  • Telefon: İLETİŞİM 0262 643 74 47
  • Fax: 0262 643 74 47
  • Email: info@komsuinsaat.com.tr
KOMŞU İNŞAAT

© 2016. KOMŞU İNŞAAT www.www.komsuinsaat.com.tr